Qué son los derechos de tanteo y de retracto
Se trata de dos derechos de adquisición preferente que tienes como inquilino que están íntimamente relacionados. Porque ambos te asisten en caso de venta de la propiedad en la que estás alquilado.
Derecho de tanteo
Se denomina así a la potestad que tienes como arrendatario de adquirir el inmueble en el que estás alquilado con preferencia a cualquier otro comprador. Y también con el mismo precio y condiciones.
Por tanto, el propietario debe informarte tanto de su interés por vender la propiedad como de las condiciones de dicha compraventa. En caso de que estés interesado en la compra, tendrás 30 días naturales
para decidirte desde el momento en que el dueño te notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y demás condiciones esenciales.
Derecho de retracto
Entra en escena cuando el propietario del inmueble no te ha informado debidamente de su venta. Aunque esta ya se haya realizado, tienes derecho a adquirirla en las mismas condiciones que haya pagado el comprador.
Podrás ejercer este derecho cuando se den las siguientes circunstancias:
- El propietario no te ha informado de su intención de vender el inmueble que tienes arrendado o te oculta alguna de las condiciones de la venta.
- El precio al que ha vendido la propiedad es inferior al que te había pedido a ti para que ejercieras tu derecho de compra preferente o en otras condiciones.
Como sucede con el derecho de tanteo, el de retracto también tiene un plazo de 30 días naturales, pero en este caso, se deben contar desde el momento en que el comprador te notifica
la adquisición y las condiciones esenciales en las que se realizó mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada. Si decides ejercer tu derecho de retracto, pasarás
a subrogarte, ocupando el lugar del comprador, en la posición de adquirente de la vivienda.
En ese caso según el artículo 1.518 del Código Civil, tendrás que afrontar el pago del precio del inmueble y, además:
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
De este modo, no solo se protege al inquilino que quiere adquirir el inmueble, sino también al tercero que lo ha comprado y se ve privado de él por el ejercicio del derecho de retracto.
Excepciones a los derechos de tanteo y retracto
A pesar de todo lo que te hemos explicado, hay circunstancias en que no tendrás opción de ejercer estos derechos. Principalmente, son dos:
- Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
- Cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
En cualquiera de estos casos, el propietario de la vivienda que tienes alquilada no tiene obligación de vendértela a ti.
Pero, además, también se puede renunciar a los derechos de tanteo y retracto.
¿Cómo debe constar la renuncia a estos derechos?
En caso de que no estés interesado en ejercerlos, puedes renunciar libremente. La fórmula habitual es incluir dicha renuncia en el propio contrato de alquiler que has firmado.
No obstante esa renuncia, el propietario arrendador deberá comunicarte como arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
¿Qué ocurre si no ejerces estos derechos?
Puede darse el caso de que no desees ejercer ni el derecho de tanteo ni el de retracto, pero quieras seguir ocupando la vivienda como arrendatario. En tal caso, es importante que sepas que puedes hacerlo
hasta que termine tu contrato de arrendamiento. Es decir, el nuevo propietario que compre el inmueble está obligado a mantener el arrendamiento mientras tu contrato esté en vigor (bien por plazo contractual, bien
por aplicación de la prórroga legal). Pero, una vez finalizado este, podría no renovártelo.
En conclusión, como respuesta a lo que son el derecho de tanteo y el de retracto, te diremos que te dan prioridad para comprar el inmueble donde vives de alquiler. Pero, como con cualquier derecho, tú eres
libre de ejercerlo o no sabiendo que, en caso de no hacer uso de ellos y venderse la propiedad, podrás seguir en la vivienda hasta que expire tu contrato de arrendamiento.
